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关于我

【一些思绪、记忆、或感受等,将在我的日记内逐步告诉朋友们,截止到2017年6月22日我己经写了900篇博客日志,这里面我没有抄/转/袭一篇他人文章,全部为我亲自所写即原创作品。】

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关于房地产项目开发的阐释  

2016-12-27 14:42:13|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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引言:        

房地产开发是一项综合性、系统性、涵概性于一体,在政府有关政策,市政规划指令下进行开发与建设的,房地产企业的资质本身决定着企业的开发规模,档次等。房地产企业在未对新的项目实施开发建设之前,要对自身状况有一个通盘的掌握,例如:资金、资信、资质、既往经历、市场发展前景(预测)、政府的有关政策、银行信贷政策、规划设计方案、土地储备等,均要有一个详细的了解过程,要做到准备充分、行而有效、才会生财有道。

   房地产业有着较强的资本依赖性,对资金的集中性与需求性更是高强而集中的, 此行业是牵一发而动全身,对各个行业均有着强大的、不可替代的幅盖性作用,同时也是政府通过企业获得财政收入与税费收入的重点之一(税费种类:营业税、土地增值税、城建税、教育附加费、企业所得税、印花税、土地出让金、城市规划与建设基金等),一座城市的外在体现首先是房子,它的整齐划一、它的别具一格、它的外饰美妙、它的舒适与整洁等等,都会对人产生无可替代的影响,它更是一座城市的含金量高与低最直接的表露方式。现如今房子的价值不单体现在居住上,它更体现体出一种投资与回报的特点之上。

   当然, 买房与否与个人的需求与理念密切相关,也与当地的经济状况、环境状况、交通状况、教育文化状况、银行信贷能力等密不可分,上述因素越好则房价的走高驱势会越为明显,反之则相对弱的多一些,房屋市场与证券市场有着较大的差别性彼此不能相提并论,13亿中国人差不多有7.9亿至8.3亿人口住在城镇,这个居住的需求量是巨大的,中国改革开放几十年了,人们对改善居住环境与条件是在不断的提升,加之经济状况的不断改善与提高也促使人的欲望感越来越多,希望今后的生活越来越美好, 这方方面面的因素不在逐一而论,因此地产行业在我国近十年至二十年里会有着令人羡慕的发展。

房地产企业的产品是“商品房”,它不能和一般的普通商品相提并论,它具有确权性、固定性、归属性和可抵押性,它是老百姓生活的必需品,如何去推介自己的产品,并使社会公众对你的产品有一个亲切感、认同感、归属感,是房地产企业要在具体工作中,需要努力研究与实施的一项综合性工作,树立服务意识,品牌意识,市场意识应是贯穿企业发展的基本要点,将产品做的质优价廉、美观实用、服务满意,躬行必律,亲感自生,是取得公众购买欲望的一个重要方面。市场对你的评价,最能说明问题的要点,即是你的产品在市场的占有率,而不是单纯的广告效果换来的(当然并不能否认广告宣传对产品的推介的影响)。

房地产是集资金、土地、建设、使用四个主要方面,有机结合,相互作用,由投入到产品最终推向市场的过程,它具有(一定时期内)不可转换性、替代性、重复性,在一个规划建设的区域内,不可能向工业

产品,农业产品等那样具有经常性,持续不断性的反复推出自己的

商品这应是房地产企业的基本特点。大家都知道土地是不可再生的资源,具有稀缺性的特质,因此房地产企业如何去做好一个项目的开发建设前期的规划设计是极为重要的,好的产品、源于设计、源于建造,精心设计,精心施工,给社会、给百姓、给历史、给社会留下一个百年称道与认可的建筑(商品房)是开发商的道义和责任与义务。

资金是保障房地产企业营运的基础

商品房的开发建设要保持不断的进展性和有序性,资金是必不可少的,也是至关重要的。项目开发的成败在很大程度上取决于资金的保障程度。一个项目工程的前期资金的投入量能否有效到位,则直接影响到该项目的正常开发建设的进度,这期间资金的密集投入大量占用是显而易见的,若没有持续的资金供应及保障一切都将无从做起,土地购置费,动迁安置费、地质钻探费、三通一平费、建设用图费、各项政府税费、水、电、汽等项的增容费、项目综合评估调研费等等都必需有资金的强力支持,以上这些支出几乎占用了全部投资概算的4549%左右。因此,我们说房地产项目的开发建设资金是关键所在,也是取决于项目工程能否顺利实施的首要所在。一个项目公司的成立(具有其具体的方向,目标)其它的注册资金及借入资金是否能满足于项目资金的需求,是整个项目工程能否持续有效进行的基础。项目公司的初始借入资金及项目营运资本金与项目工程的资金需用量是否匹配、均衡、合理,则是对整个项目顺利有序建设的基础。

 开发项目融资的基本条件及可行性房地产项目的开发与建设常常需要大量的资金投入,任何一间有实力的开发商都不可能完全依赖于自身的资金去全部的满足自身建设的需求,必要而有效的进行部分银行融资则是满足项目建设顺利进行的必要保障,但如何进行具有实操性、可行性、匹配性的融资则是我们所应必需首先来做好的基础性工作的主要先决条件,那么在进行项目融资前我们需要先行做好那些基本的基础性工作呢?主要条件有以下几个方面:1、项目公司的组织结构这方面要事先有-个基本的策划不能带有随意性,项目公司的股东构成要简洁而又具有实力(有可供抵押的不动产),股东的经营业绩与状况要良好并且无任何负面因素。2、项目公司最好有一定的经营期间,同时具备:开发资质、经营范围、审计报告(资产与负债等状况要良好)、验资报告、与项目规模相匹配的注册资金、公司章程、规章与制度、贷款卡、证照完备齐全。3、项目可研性报告、有关于本项目的政府核准性批文、规划许可证、土地使用证、建设许可证、施工许可证、规划设计与施工图说明性文件。4、项目公司借款申请书、法人及企业高管简历、身份证复印件、银行流水、完税证明、单位所在地房屋租赁及自有物业证明。5、股东财务报表、及抵押物证书复印件、评估报告、股东简介、项目公司简介。6、项目公司对项目开发所应享受当地政府的税费优惠政策与文件、征地与迁拆协议、施工合同书、其他经济技术类协议、股东会决议等。

   我司目前所掌握的开发项目前期已运作了八年,鉴于自身的经济实力与经验等方面尚不具备自我成熟的开发建设条件,因此引入战略性合作伙伴(深圳建工)共同开发与建设是事业有成的先行基础,甲乙双方能否有效而真诚相待的合作是事业能否顺畅与快捷的先决性因素,平台现在是存在了,希望能有一个良好的开局。

 

     某广州住宅小区(广州)开发建设投资概算

 

通过以下图表我们基本上可以对房地产投资状况及资金分配等会有一个基本的、概括性的了解。

         2003年某项目工程             单位:人民币、万元                

占地面积15000m2     建设面积136000m 2     容积率16.84    拆迁面积27200m2

前期费用

土地购置费

动迁补偿费

建安工程费

公用设施及配套费用

期间费用(包括开发间接费

工程总造价(预)

3.1%

22%

24.2%

40.29%

4.08%

6.33%

100%

1567

11063

12240

20342

2060

3214

50486

m2平均成本(概算)           单位:元

115.22

813.46

900.00

1495.73

151.47

236.32

3712.2

附注:(该表为项目综合评估计算结果。±0.00以下建设面积不计算容积率。)

从以上投资概算表中我们基本可以清晰的知道一个项目的开发建设,前三项成本支付比例几乎占整个项目投资概算50%左右,显而易见,一个项目公司的设立,作为投资人注入企业的资金与借入资金在不能达到项目所需资金量的50%以上,是难以启动这个项目的基本运作,资金的先天不足是会严重制约项目工程的顺利进行。这是我们需要侧重考虑的一个基本问题。

资本投入是否能满足项目工程的基本需求,是有效保障企业基本运作的前提,再不能满足这一基本条件下的任何行动都会直接形响到项目开发持续与有效的进行,因此作为投资人必须清楚的认识到这一点。任何草率的,盲目的,不负责任的、不计后果的行动(具有明显投机性的行为)都有可能导致投资的失败。随着房地产市场的逐渐规范化,程序化,

不具备投资实力的开发商将会逐渐的淡出这个市场。一些具有经济实力,经营能力强的开发企业将会统领这一领域,对一些资金实力弱,经营欠佳,负债比率过高的企业将会有一个兼并、吸收、重组、或破产的过程

 在这里我们认为在房地产开发的初级阶段(8995年)由于各方面的政策措施,税收法律等等的不尽完善。导致了很多单位及私营业主从事这一行业并取得了良好的收益。回顾一下我们可以看到大部分开发商依靠无偿使用(占用)土地(减少支付土地占用费)欠付动迁补偿费。拖欠工程款等方式,使本应先行(期)支付的款项直至工程交付使用也未能从实质上对开发商造成资金方面的影响。随着房地产市场的逐渐规范,一些先期发展起来的企业也在逐渐积累资本的同时,充分的认识到了,没有雄厚的资金做依托,想在房地产开发市场占有一席之地,将只能是一种不切实际的梦想。在这里我们认为就一个项目的基本运作与发展若依赖于过渡的借债,或靠欠付资金保持项目的运作是很难取得行之有效结果,将会形成一个基本共识。

 项目公司的初始资金我们认为资本金所占的比率应当占全部项目概算的35-38%。其它借入资金(股东借款等)30-32%,银行借款占35-30%,这样一个资金来源比例基本上是较为理想与现实的。(前两项资金即保证前期投入的有效性,实质性。后一项资金来源则保证项目建设资金的有效落实,加快工程建设步伐)当然施工企业的垫付资金,供货商垫付资金(阶段性)也是有效保证开发建设顺利实施的一种行之有效的办法,但是这种垫付资金必须在商品房预售过程实现资金回笼时及时兑付,(包括银行借款),否则将会对整个商品房的销售产生制约作用。负面影响将会涉及到整个销售过程.同时更会降低开发商在银行的资信等级。

资产状况(万元)

(负债)资金来源及所有者权益(万元)

项目

比例%

金额(万元)

项目

比例%

金额(万元)

货币资金

19.35

11525

银行借款

25

12622

其他应收款

5.89

3420

其他应付款

32

16155

在建工程

64.21

37281

预收账款

15

7573

固定资产

2.85

1652

实收资本等

38

19185

其它资产

7.2

4181

其它资金来源

5

2524

合计

 

58059

合计

 

58059

附注:资产负债率67%。在建工程投资(直接投资)占概算的74%

   以上报表是某房地产项目公司在2005年未【阶段性】的基本情况。通过该表所反映的数据我们基本上可以了解到该公司已在预售商品房并实现部分收入,同时企业的货币资金状况对支付工程用款及借款利息均不会存在任何问题,总体评价:虽然资产的负债率略高但公司仍属于在正常的运营过程之中,只要销售价格定位准确,合理,广告投入适当可以相信这一项目公司的清盘结果将会是良好的(广州市房地产企业20002003年的平均资产负债率为6775%左右,当然,上市的公司负债率要低一些)。注:房地产公司资本金一般要求占项目投资概算的35%

   房地产企业的资金构成作为投资人所应有的经济实力是决定开发项目能否顺利实施的关键。因此作为投资方(单位:自然人)应当正确的认识到及时、有效、合理的投入资金才能保证项目工程的有效运作,在

不具备条件的前提下,冒然行动,只能会给自己带来无尽的挫折,影响到企业的赢利,因此不能将偶然性、机会性等不可预测的因素拖带到企业的运作过程之中,扎实、稳妥、诚信能在一定程度上应对市场的风险(市场变化)等均是企业应当具备的基本前提,否则将会失去市场,失去进一步发展与壮大的可能性。企业在发展过程中总会有一定性的机遇,也会有一定程度的风险,有些可以事先预测,有些则无法预测。这些都是决定企业往那个方向的发展的一个风向标,如何把握使企业在有利的条件向着更好的方向去发展,在不利的情况下克服困境所带来的影响使企业向着正常的方向发展均不是资金的问题,而是企业决策者的综合素质,在具体事件上的任何判断采取的措施是否得当,决策是否准确等有着直接的关联。

在建工程与竣工项目的成本控制与分析

房地产项目的投资概算是指导资金投入成本控制的标尺,在项目工程概算确定的前提下,积极有效的筹措资金是保证项目工程正常进行的基础,在具体的实施过程中对每一成本(单项)的控制与执行情况进行对比、考核、分析成本过高、过低的原因,纠正工作过程之中存在的失误、过失对成本的影响,使偏离的数值得到有效纠正,保证工程按计划进度良好的实施。

在建工程与竣工工程成本,一个是阶段性不断变化的动态性成本,一个是静止不会发生增减变化性的静态成本。在建工程成本的分析考核与竣工程成本的分析考核是不一样的是有差异的,是不能按统一的模式进行计算分析,否则将会造成计算数据与现实情况脱节,它们的对比性,参照性,价值量等方面均存在不同的特征,在建工程的成本分析的变化性是经常性的,对某一个时点的情况分析只能作为一个阶段性的分析结果,这一结果对指导与确定下一步的工程建设具有指导性的实际意义,例如:适度项目融资、加强资金的调度,合理使用资金,等方面均有着无可替代的作用,阶段性建设成本用什么对比、参照、才能分析出工程的绩效情况,在这里我们可以用图表方式简要的掌握其基本的分析结果。

某房地产项目工程,概算与实际完成投资分析表(阶段性)  

           2003 年度               单位:万元  

成本项目

投资概预算

完成投资额

已完成投资与概算差距

未完工程投资占概算%

已完工程占概算%

土地出让金

11063

11063

0

0

0

动迁补偿金

12240

12240

0

0

0

前期工程费

1567

1160

407

26

74

建安工程费

20342

11595

8747

43

57

公共设施配套费

2060

865

1195

58

42

期间费用(含开发间接费)

3214

1799

1415

44

56

合计

50486

38722

11764

23.30

76.7

一个房地产项目工程,在未竣工状态下进行这样的统计分析,我们可以直观的看出以下几个方面的情况:1、项目资金到位情况;2、概算的执行情况;3、实际完成投资情况;4、对未完工程资金需要情况有一个粗略的掌握;5、工程的进度情况;6、对未完工程实际需要资金通过

实地调查(工程预算、合同、工程拨款,财务费用等方面进行一次核实),修正概算偏差;7、对已完未完工程进行一次成本测算,使成本情况更加清晰,对制定销售价格奠定一个基础;8、在该分析表的基础上进一步核算建安工程费实际支付与欠付的详实情况(详见统计)

   实际完成建安产值与工程拨款对比分析表  

 单位:万元

    单位

工程预结算(初审)

 已完成形象进度

实际付款项

差异数(欠付款)

欠付率%

某土建工程公司

5988

3963

3450

513

13

某机电安装公司

5980

2859

2260

599

21

某基础工程公司

1895

11900

1400

300

18

某地质勘探公司

856

750

600

150

20

某装饰工程公司

3673

2892

2300

592

20.5

某园林工程公司

1950

1490

520

970

65.10

某建筑设计院

1750

1500

1360

140

9.3

某市政公司

1460

1350

1270

80

5.93

合计

23552

16504

13160

3344

20.26

    开发商完成的建安工程投资数往往是和承建单位完成的建安工作量并不能保持一致性。相互之间存在一定量的差异是正常的,但作为开发商欠付工程款的比例过高,将会严重影响工程的形象进度挫伤施工单位的工作热情。因此我们要切实掌握未支付的工程款动态情况及时调度资金解决因资金问题而影响工程进度的情况持续发生,但也要对投资成本掌控有度。分析其存在的具体原因,对症下药才会起到事半功倍的效果。

竣工项目的成本核算,统计、分析是事后的综合评价,也是对项目工程概算执行结果的审核。通过对历史资料的统计分析,我们可以准确的知道该项目工程的各项经济数据,并对以后公司开发同类项目工程

起到一个很好的借鉴作用,同时也能从中找出企业运营过程中存在的缺失与不足对完善工作具有十分重要的价值,竣工项目由于各项成本的投入均保持一个静态(局部会有一些微量的变化)标准。这对于分析结果的客观性,准确性是一个非常好的基础条件。在做各项分析前我们要列出一个工作提纲。这个提纲的要点:既要实际又要富有特点,既要全面又不能过于繁杂,核算与统计是分析的基础,如果成本的资料不完整存在缺失那么将会对整个统计过程带来不切实际的影响,同时也会对分析过程产生影响,对整个工作成果造成极度的劣行。因此对各项成本核算必须做到真实、准确、全面,这是毫无疑异的。全面成本核算的过程,首要一点是对己入账的成本情况进行一次整理(按分项成本汇集,归类)对主体工程核算情况,及设备采购情况,材料采购情况,土地购置情况,动迁安置情况,公建及配套设施工程的结算情况。设计费、监理费结算支付情况,工程款(主体与装饰等)及其它项目的付款(已付、欠付)情况、商品房预售情况、银行贷款情况、税费支付情况、政府收费情况(市政设施配套费、社保金等)绿化工程情况等等必须做出系统的全面的排查,整理得出具体的,直观的,有效的结果。详见下面的统计分析附表:

 

 

        某项目工程成本情况(结算)统计表

                                             单位:万元    

单位

项目

合同及工程结算额

实际付款额

欠付金额

备注

某施工单位

主体及装饰工程

 

某供货商

水泥、钢材等

 

土地出让单位

土地转让费

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

其它等等

 

 

 

合计

52698

 

 

 

比投资概算多出4.38%

通过该统计表我们可以直观知道这么几方面的情况:1、全部与项目工程有关的单位;2、对合同及工程结算情况有一个全面的了解;3、对已列入成本(或预付账款)情况有一个确切的掌握;4、对已完未结(付)的欠付款情况有一个基本掌握;5、对整个项目的成本分析(缺失部分在这里可以得到准确的掌握)能够做准确、全面、满足;6、对投资概算执行情况有一个基本的比对、检查;7、材料价格上涨对概算的影响程度。

《项目开发综合分析表》      单位:万元

占地面积

(平方米)

容积率

m2工程造价

m2装饰工程成本

期间费用占全部投资造价%

未付工程款等占全部投资造价%

其中:地上建设面积

15000

6.84

3874.85

1257

11

9.62

102650m2

总建设面积

(平方米)

总投资成本

m2主体工程成本

公建配套工程成本占全部成本比例%

可售面积 承担非售面积成本

可售面积

已售面积占可售面积%

136000

52698

1098

7.53

1106121%

80194m2

75%

附注:

项目开发:区域选择及定位

    房地产企业对项目的区域选择及定位是一件极为重要的工作,在前

面我们曾就有关项目开发前期调研区域选择等做过简单的阐述。在这里我们将侧重的讲述这方面的一些基本特点及需侧重注意的事项,以避免造成在具体工作中的一些失误。

一、项目选择在中心城区:通常我们较为熟悉的中心域区。即:商业、餐饮、文化、金融、教育、邮政、通讯、医院、交通、行政管理、等方面较为集中、广泛,同时市政配套设施齐全、完整,这是在中心城区搞房地产开发无需更多侧重考虑的问题。开发项目基本上以商品房为主即可。(对住宅小区的开发建设除了商品房以外、道路、绿化、停车场、休闲娱乐、健身,照明环境,区内给排水、燃汽、垃圾站、变配电站等基本设施随开发项目一并交付使用也就基本满足需要了。这部分项目的成本投入比重则要比建幼儿园、学校、医院、公交站场、派出所等相对要少许多。公建成本的减少并不意味着总体成本会随之而降。项目的前期费用(土地购置费、动迁补偿费、七通或三通一平等)。将会比远离中心区域的地块成本要多出很多。(假设在郊区一亩土地的为40万元,在城市中心区域则是郊区投入成本的2550倍左右,甚至更多)

一市亩土地(667 m2)在不同区域购置成本对比表

    郊区(近郊)

  城市(中心区域)

购置费(万元)

占总投资概算%

购置费(万元)

占总投资概算%

40万元

2%

1200万元

22%

附注:1、核对此分析表的数据与(广州市)现实情况存在一定的差距。此表仅作为一种演示(对于土地增值税因素没有考虑在内)

2对公建成本,由于缺乏具体数据暂不例示。

二、项目选择郊区(近郊):在城市的近郊搞房地产项目的开发。显而易见的特点:成本投入少(土地成本动迁成本占总成本的比重要比中心城区少许多。)建设周期短、规划、设计的空间大,发展前景随着城市发展规模的扩大、提升物业的增值概率大等等均有着城市中心 无法比拟的优势。一个房地产开发企业,在做一个项目的前期调研论证时,首要一点即是对政府510年的城市发展规划有一个全面的详实了解。真正掌握城市发展前景、特点、对周边区域的实际影响力带动力辐射力。只有充分的做好这方面的调研分析后,才能对周边区域的选择做出正确判断。从论证到具体实施才会有地放失、正确无误。项目的准确选择,定位的另一个方面,即对公共产品、市政设施等方面做出全面的分析评价,确定标准,控制成本,在富有特色的情况下让小区的综合配套,成为商品房的一个卖点,使商品房的附加值随着配套设施的完整而得到全面的提升。【开发实力弱一些的开发商从郊区项目开始会较为有利】

郊区楼盘在公共配套,市政设施水、电、汽增容等方面的支出成本是会比城市区域内的房地产开发此类成本要多出许多。双方对比此消彼长,各占有不同的支出比重,但全面综合起来看我认为郊区楼盘(含概上述因素在内)比中心城区仍具有一定优势所在。其一,前期投资比重较轻(少)资金的侧重点主要在建安工程费及公共市政设施配套费。其二,对资金量较弱的开发商在郊区开发建设,是会比市区起到事半倍是的效果。房产物业的建设由于资金量重点倾注在建安工程费方面,工程的形象进度将会有较快的建设速度。其三,公用市政设施虽未完善,但主体工程的建设速度快,封顶早,商品房的预售过程将会较早进行,对开发商的资金快速回笼周转会起到良好的结果。(常规是封顶后即可预售商品房--前题:必需办妥预售许可证、领取空白备案的销售合同。)

关于房地产发展过程的基本阐述

一、二项目的前期开发所应做的基本准备工作

项目的开发建设,首要的一项基本工作就是对该项目的一些前期状况有一个基本的了解与分析.确切掌握所要开发建设项目的基本经济数据,只有在详细准确的掌握了这些基本情况后才能评价出较为准确的投资概算及预期投放市场的价格定位。并对收入与利润的预期值才会有接近实际的目标。但我们在开展这项基本工作前需要做好那些先期性的工作呢?对于这一点我们的一些建设单位往往较为盲目。对所先行的工作重点掌握的不切实际,结果对后期的工作企业的运营等方面都造成了不可挽回损失,在这里我们想着重就项目的前期开发所面临的一些基本工作做以叙述。

对购置土地前的基本情况掌握与了解:

“土地”是项目工程建设的最基本的资源,对于房地产开发企业没有土地所有一切的开发计划都无从谈起。但如何选择土地则是能否有效的进行开发的基本前提之一1、土地的地理位置;2、土地所属区域商业、

文化、经济、市政、人口、交通等方面的发展现状及未来的变化;3、土地的出让价格(或市场招、拍、挂价格);4、土地上附属物情况(是否随同土地的有偿转让而一并出售);5、政府对该地段规划情况的基本政策;6、政府的税收政策;7、土地的资源对整幢开发项目成本结构的

影响程度【即楼板价是怎样的状况】;8、市政及公用设施对整体开发项目所带来的影响(人防工程、学校、幼儿园、活动中心、会馆、停车场、道路、绿化、设备用房、居委会、政府用房等)主要是指这部分投资对整体建设成本构成的影响方面的基本情况;9、居民回迁政府政策对整体开发物业是否有其影响;10、各项市政设施对开发项目正负方面的影响评估,正面的影响:银行 ,邮局,学校,农贸市场,医院,通讯,公交车站,幼儿园,酒店(餐饮),超市商场;山水等自然景观。负面的影响:垃圾处理,变电站,污水处理 站,排水明渠,通讯发射基站,交通不畅,市政设施不完善,工矿企业,城中村等。

土地的使用年限,(当然,物权法将会涉及这些方面)及土地上所允许建设物业的功能定位(写字楼、住宅、公寓、商业、综合等)以上这些方面是需要在开发建设前有一个全面系统的了解与掌握,【依据政府规划部门的正式批文指导项目的总体设计】否则将会对所投标与中标的土地带来一些盲目的不可预知的影响,例如:政府批复建设容积率的多少对每平方米建设成本至关重要,一旦开发计划实施,将会对整个开发前景(销售、成本、利润、商业贷款等)造成无可估量的不可预控的局面,

此时挽回局面则需要投入更多的成本,(广告费,配套设施的提档,市政,园林等均需要下大的力度才能对整个销售起到推动作用,这些成本的投入若不提高商品房的销售价格,将会冲击利润预期结果 ,返过来提高销售价格又会使有意向购买的客户减少造成商品房空置的提升,使资金占用的时间 过长,同时将促使开发项目的财务费用支出超出预控的范围,对利润造成直接的冲击(利润下滑)。对一个项目前期调研即要实事求是,又要客观评价,同时又要有基本的定位,使预期的结果及实现的结果较为接近,否则调研与评价分析的过程及产生的结果将会给投资的项目产生难以预测的局面。委托评估是投资公司(开发商)对项目的投资的基本选项,因为被委托的单位在专业人才,信息资源等方面均有较强的优势所在,这是投资公司(发展商)难以相比对的,但被委托的(中介公司)公司为了自身的收益会考虑得更多一些,因此对整个调研过程往往缺少认真,仔细,个性全面等,拿出的分析报告表面上看制造的很精细,但缺乏深刻的内涵,缺少独到的,有个性的,完整的分析,若单纯依靠这样的报告,即采取实施过程将会是随着潮流走,大众化给自身的商业机会将会荡然无存,我认为自己动手直接参与,对整个项目事先有一个通彻的了解与精确计划在掌握了基本情况(对预计收益有了一个粗略概况的掌握)后在确定是否进行实际投资,此时在委托一间项目调研公司进行一次复审(再次调研)等结果出来后,相互进行一次对比评估,若双方的结论基本驱同一致情况下进行实质的投资过程将会减

少不可控的过程,即对整个项目预算及其它均会在掌控之中,有效运作才能得以切实的体现,整个项目将会在一个即定的方案内有步骤有秩序,有目标的进行。

2003年广州某※※住宅项目《规划设计方案相关参数》

序号

项目

数量

单位

1

总占地面积

15000

m2

2

建筑基底面积

6900

m2

3

室外广场及绿化面积

7650

m2

4

总建筑面积

136000

m2

5

其中:地下建筑面积

33350

m2

6

地上建筑面积

102650

m2

7

建筑层数(平均)

地上15层地下1

 

8

建筑(平均高度)

43.6

m

9

建筑栋数

10

10

容积率

6.84

 

11

地下停车数量

420

12

地上停车数量

185




     广州某※※住宅项目投资概算及分析(单位:万元)

土地征用

前期费用

土建投资

配套投资

其他

合计

8700

2630

52428

18360

13855

95973

每平方米成本

(元)

其中:可售面积占%

其中:不可售面积占%

可售建筑面积

可售面积平均成本(元)

均售价拟定

(元/平方米)

5887.91

92.37%

7.63%

125623.2

7639.75

1054328

附注:1、该项目用地属于城市郊区农业集体用地流转为国有土地性质。

2、确认土地的使用权及产权是保障项目开发、建设、确权等最为重要的事项。

 

对投资风险的评估

 

一个房地产项目的启动与开发建设,其首要前提必需符合政府对该

建设区域的规划,有的建设项目是由政府主导整个前期的开发工作(由政府负责动迁、三通一平、规划设计等),有的项目是由开发商(在政府规划批准实施的范围内)自行组织整个项目的前期工作,但无论选择那一种方式进行开发建设都应事先对项目的投资进行风险性的预测与

评估,这是一项基础性的工作对项目的具体实施具有指导、验证、防范,参考等方面的作用,若此项工作不能预先进行那么我们将会面临工作的不可预见性与盲目性,对整个开发建设的各个过程也将会产生一系列无法预知的影响,使可控性降到无法防范的程度,例如:要在某区域内开发建设一个住宅小区,虽然已事先知道土地出让金等的历史价格,作为我们现行借鉴的参考价位,但在实际招、拍、挂过程中仍会存在一些无法预控的变数,在我们预计的价位内是否能在掌控之中,其结果只能看现场各家单位参与程度而最终确定,由于土地出让金(包括土地转让费、动迁补偿费、三通一平费等,但也有可能是单一性的)是开发项目的一项关键性成本(该项成本预计占总投资概算3842%左右)因此控制好该项成本是降低整体工程造价的先决条件,否则将会在一定程度上增加投资风险性,造成预期利润的降低,销售滞缓,当然国家的金融信贷政策也会影响到土地招、拍挂、市场,它对土地价格走向,房屋销售等也是十分值得关注和不可忽视的。

建设工程的规划设计方面也是投资风险评估的一项重要性工作,能否

准确的了解与掌握政府的有关开发政策,是要事先熟悉与确切了解的

一项基本性功课,如项目的容积率,市政配套的落实与参与程度(政府对规划及在建的市政工程进度情况,企业需投资落实的项目)都是影响开发成本的主要因素,房屋建设的功能分布,可售与非售的比例,外观设计的总体要求,节能、环保方面的要求等等,都是增减利润的一些

变化因素,因此必需侧重研究、分析、整合、使整个建设项目的设计即符合政府的政策要求,又能保证美观、实用、经济合理同时又符合质量验收的标准,对于能够满足上面要求的我们称之为优化与合理的设计,反之则称之为轻率与非规范性的设计,这两种设计必然会导致两种不同的结果,可以说:产品设计是影响整个产品建筑成本的关键性因素。

合理有效的使用资金是降低投资风险的另一个方面,在确定工程总投资概算情况下,要合理调度使用资金(要评估资金有偿使用需支付的附加费用),建设工程的形象进度计划要预先编制,要给资金的进入留足调度所需的时间,两者之间必需有良好的互动性、转换性。

为了规避投资风险的系数,我们要有一套行之有效的工作预案,以控制资金随意支配的使用情况发生,使资金使用的盲目性、无控制、降低到最低的程度,否则所产生的结果,必然是资金的使用浪费导致工程造价的上涨,因此控制好资金的合理使用,将会对工程产生极为重要的影响意义是十分重大的。

与工程承包商签订“工程合同”工程造价(一般为暂定价、以结算为准)、施工工期、分包转让、结算付款方式、质量要求、签证的确认、设计变更、安全措施、售后服务等(企业的资质、信誉、历史、专业人员、工程业绩、企业资产、经营守法等要有预先的清晰调查与了解)整体合同的内容要真实、明确、有效、规范、清晰、易于实施、甲、乙双方要严格按各自的职责行事,不能有约不守,流于形式,对整个实施过程必

须有行之有效的监控机制【监理公司要执纪严明、公正、有效】,建立按合同户付款统计台帐等,(做到结算准确,拨款明晰无误、对帐双方账目款数衡等、结算拨款手续完善、齐全、准确等)否则也同样会在工程付款、工程结算、竣工验收等一系列方面带来无法预控的风险。

本文没有就项目综合验收【是对商品房确权重要而必备环节】成本管理与核算、工程预结算、工程招投标、商品房销售、销售按揭(业主贷款)办理程序方面进行阐述,我认为这些方面都很为重要,尤其销售档案管理(商品房买卖合同、商品房发票、交款收据、入户通知单、业主维修基金代收与转缴、产权办理、补充协议、业主按揭担保合同、销售记录、销售统计台帐等),销售的统计及对比分析,商品房出入库统计与核算,在建工程预售与产成品销售的分类统计、核算、分析、管理,费用分配、成本结转、收入确认、工程结算、企业清算、商业用房的抵押融资,租、售方面管理,企业融资方案策划及应备份文件资料,考虑文章篇幅等因素所以不在此文内 予

以具体全面的阐述了。

          房地产企业与施工企业的不同特点及关系

与施工企业的关系:房地产企业(也称为:开发商、建设单位、投资方)与施工企业有着完全不同的企业特点,他们彼此之间是不能进行相互衡量与比较的,但俩者之间确是有着相互依存的关系,很多从施工企业转入到房地产企业工作的人员,最初往往会以为俩者是一致的、相通的,

这样一来就会导致以既往的思维模式来指导现实的工作,并在这一误区里长时间得不到有效的改变。房地产业是以固定资产投资、施、竣工面积,销售额、利税总额,投资回报率等为主要经济技术指标的,【附注:2006年广州市完成(房地产开发)固定资产投资总额556.79亿元,施工面积:4847.76万平方米;竣工面积:988.56万平方米;销售面积:1316.88万平方米;销售额:8622853万元;竣工价值:2238515万元】施工企业是以建筑业总产值、建筑面积、从业人数、建筑业增加值、利税总额等为主要经济技术指标的,【附注:2006年广州市建筑业总产值688.25亿元,741家企业,增加值208.98亿元,利税总额51.19亿元,施工面积5462.94万平方米,从业人员33.20万人,劳动生产率208.349.00/人。】

    有效利用政府对房地产(三旧改造)开发政策

据了解,近年来广州三旧改造已经为城市释放了大批土地,而保利、富力、恒大、敏捷等大批知名企业均涉足其间。为何开发商如此青睐旧城改造项目?根据中国房产信息集团一份报告提供的数据显示,2011年,北京、上海、广州、深圳四大一线城市的城市化率分别达到86%89.3%83%100%。然而随着城市化进程的快速推进,问题也随之而来,尤其是土地资源缺乏,后续发展受限,成为制约城市发展尤其是大城市发展的重大问题之一。在一线城市房地产市场供不应求、供地结构远郊化、政府加快推动旧城改造等背景下,旧城改造已然成为房企在大城市做大做强的战略性选择,作为企业未来的利润增长点,成为未来房地产市场发展的重要趋势。
  该报告同时表示,一线城市中心城区土地供应减少,供地郊区化,面对土地资源极度匮乏的问题,地方政府也因此更加着眼于对土地价值的再挖掘。尽管旧改项目前期投入资金大,时间长,但旧城改造地段升值、政策等因素,相比常规项目而言,旧城改造项目毛利率是最高的。
  数字:广州全市(十区两市)三旧改造用地面积539.2平方公里,约80.9万亩。中心十区三旧改造用地面积434.2平方公里,约65.1万亩,其中旧厂房面积158.5平方公里,占总量的36.50%
(参考有关资料)
  建议:在城市发展中现在出现四种潮流,其中城市更新符合世界发展的潮流,也符合中国当今城市发展的一个过程。城市更新改造既要节约用地,又要把生态文明、绿色低碳、永续发展的概念体现出来,同时还应尊重市场发展规律来进行。作为深圳一线城市的房地产企业更要有敏锐的商业眼光,要看到、要学会并利用利好一线城市在三旧改造的好的实践经验,积极有效快捷的引入到所在的开发项目,因为任何政策的出台都不可能长期不变的执行,随着市场的变化、经济的调整等多种因素的导致,有些政策则会跟着发生改变,因此,了解、掌握有关的政府政策,使其有效的指导企业的发展方向则是跑赢市场根本所。           

购买商品房如何办理按揭贷款

按揭是一种担保方式,是指商品房预售合同中的买受人在支付部分购房款后,将其与房屋出卖人签订的《商品房预售合同》中所拥有的对商品房的期待权作为贷款的抵押物抵押给银行,同时,商品房的出卖方作为贷款担保人,如果房屋买受人未能依约定履行还本付息的义务,银行即可取得买受人在《商品房预售合同》中的全部权益,以清偿其对银行的所有欠款。

通过按揭贷款的内容我们可以看出,办理按揭贷款的当事人有三方,银行是按揭权人、购房者为按揭人,开发商称为担保人。预售商品房按揭是一种法律行为,应签订书面合同,并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续。

(一)按揭购房的优点主要有:

1、按揭贷款在分期付款的基础上解决了需要在短时间内筹集大量资金的困难,将大笔资金分解为长期小额资金还贷。

2、按揭贷款首付不占用大量金钱,还款期限长,可以把有限的资金用于多项投资。

3、银行替你把关。办借款是向银行借钱,所以房产项目的优劣银行自然关心,银行除了审查你本身外,还会审查开发商,为你把关,提高购房的安全性。

(二)按揭购房的缺点包括:

1、背负债务,心理压力大。按揭贷款买房属于典型的“花明天的钱办今天的事”,所以按揭付款对于保守型的人不合适。

2、贷款买的房不易迅速变现。因为是以房本身抵押贷款,所以如想将房子转手出卖,手续复杂,不利于购房者退市。

通过上面的介绍相信您对贷款按揭有了一个初步的了解,提醒大家,一旦与银行签订了《借款合同》,就要依法承担相应的法律义务,购房者一定要根据自己的经济实力,未来收入预期,做出理性的判断,不要盲目贷款买房。

二、商品房按揭贷款的程序

商品房按揭贷款的程序主要体现在《个人住房贷款管理办法》第6条规定之中,结合实物操作来看,主要有以下几个步骤:

(一)购房者同开发商签订购房合同并支付不低于20%-30%首付款(商铺在40%或以上)

(二)具备按揭贷款条件的申请人向相关金融机构提出申请,提供真实的个人资料。这里提醒大家,购买期房时,金融机构主要是各商业银行的分理处或者营业部,并且申请人对金融机构并不具有选择的可能,一般都要向与出卖人有特定业务关系的金融机构申请。

(三)经办的金融机构对申请人的贷款条件进行审查核实,决定是否法房按揭贷款;

(四)借款人与贷款人签订按揭贷款合同,借款人如果选择自动划款方式还款,应当在银行开立还款账户申领储蓄卡;

(五)办理担保、保证或者保险手续;

(六)贷款人接受借款人委托,依照其指令将按揭贷款划入出开发商账户。

总之,根据上面的注意事项我们可以看出贷款购房有很多优点但也存在着一定的风险,很多问题涉及比较专业的法律知识,在您购房时一定要谨慎考虑,签订购房合同时最好邀请律师陪同,确保购房合同中关于贷款的约定是有利于自己的,这样在出现纠纷的时候可以保护好自己的权益。

            关于土地增值税的清算程序

1、纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算。

(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

(三)直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

(一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

对前款所列第(三)项情形,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。2、清算期限

对于符合清算条件,应进行土地增值税清算的项目,纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合第二种清算条件,税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目,由主管税务机关确定是否进行清算;对于确定需要进行清算的项目,由主管税务机关下达清算通知,纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人,在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的,主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

3、清算单位

土地增值税清算应该以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目,以分期项目为清算单位。如果开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。

4 清算资料

纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料

(一)土地增值税清算表及其附表(参考表样见附件,各地可根据本地实际情况制定)。

(二)房地产开发项目清算说明,主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

(三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的,纳税人还应提供记账凭证复印件。

(四)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

5、最新政策

京版细则“十五条”

()实行差别化土地增值税预征率。房地产开发企业应当在新开盘项目销售前,将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案,经税务部门核定,对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率,具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。

()加强对土地增值税清算情况的监督和检查。对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算、定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行重点清算和稽查

6、土地增值税

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率。土地增值税税率是土地增值税的计算份额,土地增值税税率表是关于各种不同情况制定的相关表格指引,另外,土地增值税预征率则是在还没有正确计算出,房地产项目增值率的情况下,为确保税款平稳,均匀的流入国库,而采取的预先征收的办法,通常按销售收入的一定比例征收(查证是否己预征?注意清算时别忘抵扣)

7、征收方法

土地增值税是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,并按照四级超率累进税率进行征收。

1)增值额未超过扣除项目金额50%部分,税率为30%

2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;速算扣除系数为5%

3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;速算扣除系数为15%

4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%;速算扣除系数为35%

(5)房地产企业建设普通住宅出售的,增值额未超过扣除金额20%的,免征土地增值税。 财法字[1995]6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定。其计算公式为:

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数征收办法(重点部分)

8、土地增值税的扣除项目(重点部分
  房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额,应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用(前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用)及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。

  房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用(四项成本)的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

  房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理: 
  1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除; 
  2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;  
  3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

  房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。

  房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除。属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。

 结束语:本论文除了借鉴广东省统计年鉴数据及增值税交缴有所参考借鉴而外,其余部分则完全由我自行编写,截止目前:广州市的一手房价平均价比15年前递增了约10-13倍左右,而深圳市的一手房售价更是增速惊人,更是让人望而生畏。

(全文总计字数为:17,036)                                  

 

                                       

 

 

 

 

 

 


 

 

 

 

 

                        

                                      

 

                                   

 

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